▎专题分析丨By：世联评估

引言

春回大地，万物复苏，打工人们也已经回城里打工了。茶余饭后，常讨论的话题少不了租房。这不，群里又聊得火热了：

小C

打算重租房子了，不知道大家有没有推荐哪里便宜离地铁近的公寓、城中村都行

赵赵

给你一套房子住算啦，过完年回来我搬了家，从下沙搬到公司附近，租金还是两千多，真难

小W

冒泡~~

小丸子

我从公司宿舍搬到坂田了，每月支出成本小涨一千多，小W，你呢

小W

我家在公司附近，走路上班……

羡慕.......

是啊，大部分打工人在深圳都要租房，而全城遍地的城中村则是打工人抵达深圳的第一站。我们以此为契机做一次关于城中村租金影响因素的研究，顺便看能不能帮小C缩小范围找到较为合适的房子。

01

城中村租金调研解读

Q1

深圳市城中村的数量及分布是怎样的？

我们从世联EVS数据库中抽取了约1800个城中村数据，制作了以上散点图，由图可得城中村分布仅有大鹏半岛较为稀疏，可能是受地形地势限制、经济发展缓慢的原因。除了梧桐山、塘朗山、阳台山等地区，可以说是遍地开花，只要有人的地方就有城中村。

Q2

每个街道的城中村租金单价均价是多少？

因城中村占地面积普遍较大，我们便以街道为单位来进行这次研究。我们从世联EVS数据库中抽取了约7万条城中村租赁案例，约1800个城中村，囊括了深圳市74个街道。

上图中颜色愈深则租金愈高，大致呈现东北向西南递增的趋势，如果要租比较便宜的房子，可以去龙岗区、坪山区、光明区探探路，甚至可以找到租金单价20元的城中村，但通勤就不好说了。

而深色范围主要集中在原关内地区以及较为靠近南山区的西乡、新安街道，根据《2019年深圳市人力资源市场工资指导价位》，金融业、信息传输、软件和信息技术服务业和房地产业的薪资水平名列前茅，而原关内地区聚集了大量金融、高新技术、房地产企业，打工人薪酬高自然就不会被房东放过。

当然，原关内地区城中村租金高不单因为打工人薪酬高，同时还有生活便利，交通便捷，夜生活丰富等优势。

Q3

城中村周边1公里有无地铁站租金差多少？

有租房经历的打工人应该不难发现，离地铁站越近的房子自然租金更高，但是会高多少呢？在世联EVS数据平台中，我们抽取了相关的租金数据绘制成下图，其中我们详细的罗列出每个街道里城中村1公里范围内有无地铁的平均租金。

根据汇总大数据，并采用线性回归模型计算得到：

无地铁租金=有地铁租金*0.917

这数据说明假设你租一个月租2,500元的房子，只要1公里内没地铁，你每个月可以省2,500-2,500*0.917=207.5元，要减肥的打工人可以考虑下每天走1公里路去地铁站了，还可以每月省两百，吃顿好的不好吗。

Q4

户型、有无家私家电、有无阳台租金差多少？

a.户型差异

b.有无家私家电差异

c.有无阳台差异

根据以上三张图表，我们深入细化的研究户型、家私家电、阳台的租金差异，同时采用大数据线性回归模型计算得到3个等式：

a. 二室户型单价 = 一室户型单价*0.843

b. 有家私家电单价 = 空房单价*1.027

c. 无阳台户型单价 = 有阳台户型单价*1.220

以上3个等式:

a等式很好理解，面积大的要比面积小的租金单价便宜不少，以西乡街道的城中村为例，假设60平二房户型的租金是59.40*60=3564元，而30平一方户型的租金是82.31*30=2469.3元，只要付出多一半的价钱可以收获双倍的快乐，何乐而不为。

b等式有点意外，有基础家私家电的房子只比空房贵2.7%，可能大家也不太喜欢房东的东西，宁愿自己买吧。

c等式就有点出乎意料了，无阳台户型竟然是有阳台户型租金单价的1.2倍。仔细想想也对，大多数城中村的阳台是围合起来的算全面积（买房时阳台只算一半面积），而城中村里的阳台作用可能只是晾衣服和放洗衣机，普通打工人只需要一扇窗，高级打工人才需要一个阳台。

以上探究了不少城中村租金的影响因素，如果你是刚来深圳的打工人，你可以先根据公司的所在地，选择相应街道，再根据自身需求去网上或实地找出租房，如果所在街道价位不合适则可以看看其他街道周边1公里有地铁的价位是否可以接受。当然，如果你是深圳老打工人了，也可以看看是否能换个地方住看看别的世界。如果这篇文章能对你有少许帮助，动动小手点个赞。

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本文作者：世联评估，全国领先土地房地产、资产评估机构，拥有强大的评估师团队，持有RICS、MAI、HKIS等国际学会资质，致力专业持续领先，以前瞻视角深度解读房地产市场，内容首发价值领地公众号，原创精彩不断！如需转载本文，请点击【转载须知】查阅转载规则。

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