小伙伴有天突然问哥——

为啥武汉的开发商，这么喜欢半夜鸡叫？

大半夜发售楼部热火朝天的照片，大半夜发“成交喜报”

很好，哥最喜欢爱思考的人

于是问他，你觉得呢？

嗯，大概是向领导表忠心，搞得自己好像很敬业的样子

么有功劳也有苦劳，么有苦劳还有疲劳

只要你每天都奋斗到22点，领导就没有批评你的理由

......

确实有这方面的原因，但你发现没——

为啥都是刚需盘售楼部“半夜鸡叫”？

尤其是总价200万以内的楼盘

怎么从没见过豪宅盘，大半夜折腾？

深夜22点的售楼部，才是武汉楼市所谓“刚需”

最真实的样子

01

刚需，为什么22点才抵达售楼部现场？

相比买豪宅的那些大富豪，一分钟几十万，不是应该他们才见缝插针买房吗？

你没刚过，你不懂啊。

最真实的刚需，往往会突然被激发出购房的欲望。

一旦这个念头爆发，他们必须在一周之内解决战斗，没有时间悠闲地选盘。

粉丝A，湖北人，在广东打拼，A非常清晰

——买房就是逼婚用的。

A和男朋友都处于事业极端不稳定期，虽然年龄不小，但结婚总被“没钱、还没基础、再打拼几年”等等现实理由拖累。

突然有一天，不知道被什么触动，A不想再等了。

她拉着老公回湖北娘家，上午两家人谈判，中午两家人汇款，当天下午领证......

第二天就跑来武汉，签了购房合同，第三天（周一）坐最早的一班高铁，回广东。

A根本没有时间去甄别优选楼盘，她就问了哥一个问题

——200万，在武汉能买哪些盘？

于是一整天，从早上9点开始，他们沿着三环跑了古田、四新、青菱新城、黄家湖、光谷东......在看过7、8个项目之后，最后拖着疲惫的身躯，返回青菱某个售楼部。

因为他们觉得，经过对比，还是这个项目最合适。

当时的时间是，晚上21:30。

A说她还挺不好意思，让人家置业顾问等那么晚。

置业顾问却说，没事，我习惯了。

经过一个小时的谈判，纠结，软磨硬泡申请优惠，签完合同走出售楼部，时间已经来到22:45。

哥不知道当时这楼盘有没有发“成交喜报”，但哥突然能够理解，为啥很多朋友在签约后会感慨——“走出售楼部，外面已是万家灯火，突然眼睛一湿，很想哭，这里面终于会有一盏属于自己的灯......”

2

现在你能理解，为啥刚需盘喜欢大半夜折腾？

不是开发商想折腾，而是他们的客户，必须折腾到这个点儿。

刚需之所以叫刚需，因为他们买房的理由，非常刚性。这种需求一直存在，但转换成行动，往往爆发得会非常突然。

被房东赶，和领导发生冲突，被刚买房的朋友刺激，到底结不结婚给个痛快话，孩子半夜突然哭闹不止......

都可能是导火索。

一旦念头被激发，他们会在一周最长半个月内，迅速解决战斗。

两家人大概能凑50多万60万现金，在武汉买房锁定总价200万范畴。

古田，后湖，东西湖，四新，大白沙洲，光谷东......都能落进这个区间。

示意图

人生第一套房，他们很怕买错，买错就好像会“毁掉”两代人，三个家庭多年的积累，所以他们会沿着三环，把符合条件的楼盘，都撸一遍。

然后再回到他们中意的项目，做最后的决定。

这样一套程序折腾下来，时间也就来到深夜。

一旦成交，在开发商眼里，这客户对我们是特么真爱啊，这大半夜不睡觉跑来跟我磨牙，一定是发现了我不为人知的优点啊，必须敲锣打鼓发朋友圈；

但在客户这儿——

累，不想说话，现在只想平躺；

3

刚需，是弱势群体吗？

哥从来不这么认为。

不止中国，你在世界任何一个地方，但凡有实力买房，而且是在人口千万级的大城市买房，都不算这个社会的“弱势群体”，根本不在精准扶贫的目标范围。

只是一踏进房地产这个声色犬马的圈子，他们确实是有点卑微。

有家刚需盘开发商就跟哥说，你和客户扯啥都没用，就一句话最管用——你买不买？不买马上就没了。

跟改善客户或者豪宅客户，你说这话，大概率是没用的。他又不是一定要换房，忍忍又不是住不下去，你这样说，我真走了啊。

改善型客户，很少全城撒网。

比如他能接受的总价500万，他不会也不太可能把武汉所有500万左右的房子，都看一遍，他只会集中火力，看他生活半径之内的1~2个，最多3个楼盘。

他当然优雅啊，周末上午跑去看看盘，跟置业顾问磨牙，喝了几杯咖啡+甜点，连中午饭都省了，下午还有时间带娃培优......他怎么会跟你半夜鸡叫？

他甚至连板块之争，都懒得关注。

你去网上看，光谷吹er，白沙洲和四新撕逼，古田吹和古田黑，东西湖到底有没有前景？阳逻房价能翻番吗？

从来都是最热闹的话题标签。

以上，都是最硬核的刚需板块。

这些板块，客户都会看的，而且都会比较，当然要拼啊，我买都买了，我相信他一定涨！最起码口舌不能落下风！

你见过有人比宗关和马场角吗？

徐家棚和杨园，哪个好？

这里的客户，不太关心这些有的没的。

更别说中北路PK二七滨江，台北路PK岳家嘴？

你别看他们单价差不多，但客户根本不会比较，他们但多凡看一眼，都算哥输。

4

最后，再说一个看起来“反常规”的现象。

你猜，是刚需盘客户首付交的快，还是豪宅盘客户交的快？

除了某些极度难买的神豪宅，大部分是刚需盘，交的更快......

刚需盘客户，知道这两年必须买房，他们和他们父母，早就把首付钱准备好了，只等确定买房的那一刻，把钱都交出来。

他们没那么多资产腾挪的空间，存这么多钱在活期账户，就等着交首付，所以一旦签约，很快首付就能交齐。

这个钱没准备好，他们想都不会想买房，更不会进售楼部。

改善型呢，甚至豪宅客户，就比较“奇葩”。

哪怕他们需要卖一套才能买，手上现金还不一定有刚需多，二手房都还没挂到中介，他们就敢往售楼部坐。

很多时候都已经签约了，钱还在股市、理财、信托出不来，这一拖就是几个月。

所以你真的弄不清，刚需到底是“有钱”还是“没钱”？

哥有次听开发商老大喷营销——

每个平方就贵300块钱而已，有那么难吗？？？

营销从上到下一脸苦相。

不要说贵300，也不是说你装修不好，而是人真没这几万块钱啊。人家沿着三环到处看盘，能漏进来一个，都是刺刀见红的性价比。

你要说他们“没钱”？

有一位销冠跟哥说，你知道客户最怕你说什么？

“你是不是钱不够啊？那你们一家人商量下，我接待其他客户去了。”

他们必须手上有足够交首付的钱，心里才有底去售楼部。

你这样说，对他们刺激最大。

嗯，深夜22点的售楼部，到处都是最残酷的现实。